不動産投資の小口化商品とは!?初心者でもわかる魅力としくみ

従来の不動産投資は、特定の物件に投資し家賃収入や売却益を得ることをいい、ハイリターンを得られますがその分ハイリスクでもあり、また、始めるには多額の資産が必要というデメリットもあります。

ですが最近「不動産小口化商品」という不動産投資のスタイルが注目されています。

不動産投資が少額で始めらるというのが最大の特徴ですが、では不動産小口化商品とは何か、魅力やしくみについて解説していきます。

不動産小口化商品とは

不動産小口化商品とは、上記のように対象とする不動産を数万円から100万円ほどの小口化にした商品のことをいいます。

1億円という多額の費用が掛かる物件でも100口に小口化された商品なら100万円で購入することができ、その後、出資した投資家に家賃収入や売却益を投資額に応じて分配されます。

少額で不動産投資ができる点で、分散投資をすればリスクも軽減できますし、相続対策での活用も可能になります。

このような小口化商品を販売している事業は「不動産特定共同事業」と呼ばれており、法律に基づいて運営されています。

不動産特定共同事業とは

不動産特定共同事業は国土交通大臣または都道府県知事の許可を得たのちに、将来性がある安定した収益が見込める不動産を購入、分割し小口化商品として投資家に販売し収益を分配します。

こういった小口化商品での投資は、1980年代のバブル期に注目されていたのですが、やがてバブルがはじけ不動産価値の暴落により投資家や投資会社に莫大な被害があったため、これをもとに「不動産特定共同事業法」という法律が設けられました。

そのため、事業者は情報公開や投資家を守る条項も設ける必要があるので、出資者にとっては安心して気軽にできる投資として注目されています。

小口化商品の種類

小口化商品には「匿名組合型」「任意組合型」「賃貸型」の3つの種類があり、それぞれの特徴は下記の通りです。

匿名組合型

匿名組合型は主に事業者が主体となり事業を行うことをいいます。

投資家が行うことは「出資」のみで事業者は、運用利益を投資家に分配する投資形態です。

一口数万円からという少額で、一年未満での短期運用が可能なのが特徴です。

不動産事業の会社に出資するので不動産の所有権はありません。

任意組合型

任意組合型は匿名組合型とは違い、複数の投資家が共同して事業を行うことをいいます。

共同で行って得た利益を分配する形態で、一口100万円以上で長期運用が多いのが特徴です。

また、任意組合型は実際に共同の保有者になるので、従来の現物不動産と同様に相続税評価額で計算されるので節税ができます。

賃貸型

賃貸型とは、複数の投資家で所有した不動産を業者に貸し出して管理してもらう事をいいます。

その際に得られた家賃収入は不動産所得として投資家に分配されます。

小口化商品の魅力(メリット)

投資する物件などはプロが選んでくれる

不動産特定共同事業が将来を見込んだ不動産を選定し小口化商品の販売を行うので、出資者が実際に物件を見に行き価値や市場の状況などの精査は行う必要はありません。

ですので物件や場所選びに困る事はありませんが、実績があり多くの投資家が出資している事業は選ばなければなりませんので、事前に調べた上で契約等を進めましょう。

管理、運用の手間が省ける

従来の不動産投資では管理、修理、集客などと言った業務が必要になってきます。

集客や清掃などの委託は可能ですが、手数料などがかかってきますが少なからず何らかのトラブルの対応は行わなければなりません。

ですが、不動産小口化商品の場合は、不動産のプロ業者に管理を一任できるので自分で管理などの手間がかかる事がありません。

分散投資ができる

ひとつの物件に数千万円を投資し経営する場合、空き室が出れば収益は減りますし、最悪の場合、毎月の返金額も確保できなくなれば赤字になる可能性も出ます。

ですので一つの物件や土地に多額投資するのではなく、様々な商品に分散投資する事でリスクを軽減することができます

相続対策に最適

不動産の相続税は現金を相続する場合より20%〜30%ほど評価基準が低くなります

例えば1000万円の相続をする場合現金なら1000万円に対しての相続税がかかりますが、不動産の場合、同じ1000万円の価値があっても700万円〜800万円に対しての相続税扱いになるので節税の対策になります。

また、不動産小口化商品はもともとから小口化になっているので、分散投資をしておく事で相続を分散する際にも活用できます。

小口化商品のリスク(デメリット)

すぐに解約しにくい

投資信託やREITのように証券での取り引きではないので、実際の不動産投資と同様に買い手を見つける必要が出てきます。

そのためすぐに解約や換金といったことができません。

ですのであらかじめ購入前に、販売実績が多く、顧客の多い事業の小口化商品を選ぶとよいでしょう。

投資できる商品が少ない

少額投資で気軽に始められるという事もありますが、相続対策にもリスク軽減にもなるため富裕層の方からも小口化商品投資は注目されています。

購入者が多く、小口化商品はまだ少ないのが現状なので投資をしたくてもできない場合も出てきます。

投資するための融資が受けれない

不動産小口化商品の場合、物件を担保に融資を受けることができません。

購入する際は自己資金での投資が必要となります。

賃料や元本の保証がない

小口化の不動産を保持してるとはいえ、投資家で共同してひとつの現物不動産を保持していることにもなるので、空き室が増えれば賃料の収入は減りますし、売却時に不動産の価値が下がっていれば元本を下回る可能性も出てきます。

事業が将来性を見込んだ不動産を精査し選定してくれますが、投資するかしないかを決めるのは自分自身なので慎重に判断しましょう。

まとめ

こんな人におすすめ
少額で不動産投資をしたい
管理が面倒
ハイリスクは避けたい
相続対策・財産分与を有利に進めたい

「不動産小口化商品」について解説しましたが、他にもREIT(リート)や不動産クラウドファンディングなど、不動産投資の中でも違った方法で資産を増やす投資もあるので、不動産投資を始めたい方は、自分に合っているのは何か、何が一番効率が良いのかを見極めて判断するようにしましょう。

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